楼市观潮|保定楼市风向标在哪？业内：走高端，走改善型住宅路线

河北新闻网讯（张卫军）高层售价1.4万元/平方米起，销售现场更是一度火爆……是保定房价涨了吗？户型做得越来越大，配套做得越来越高，宣传推广越来越高端……是保定楼市回暖了吗？

根据安居客、房天下等房产网站最新公布的保定市楼市数据显示，保定新房、二手房房价自2022年以来，一直处于相对稳定的状态，并未出现较大波动；中房指数系统百城价格指数显示，2023年06月，保定新建住宅价格更是环比下跌0.11%。

对此，业内分析称，保定住房的平均价格虽然变化不大，但楼市却呈现出“冰火两重天”的局面：一边是价高仍走量，另一边是价低无人问。同时，随着保定楼市客群比重的变化，楼市新的风向标也已基本形成。

楼市的“金九银十”去哪了？

保定的商品房价格曾在2017年上半年时达到顶点，但是自2017年下半年开始，伴随着全国性的楼市调控政策实施，保定楼市无论是成交量还是房价都开始呈现下滑之势，市场信心至今也没有完全恢复。

保定资深地产人、“苑长楼市灯塔”主播苑见虎介绍，2017年上半年时，保定市楼盘的均价一直维持在1.3万元/平方米至1.5万元/平方米之间，甚至不乏更高价格的楼盘存在。而在2017年至2021年的5年间，更有数据显示，保定房价下降了3000—5000元/平方米，每年的降幅接近1000元/平方米。自去年到现在，保定楼市整体没有再出现大幅度的降价，大部分的主力楼盘也维持在1万元/平方米左右的价格。

在房价走势的背后，很多工作在楼市营销、策划一线的人员，也渐渐发现了保定楼市近4年来的一个发展逻辑：上半年楼盘卖得好，下半年的销售却非常吃力。业内称为保定楼市的“小阳春”依旧，但是“金九银十”却消失了。

今年“小阳春”的热情过后，成交量同样开始显出疲态。一位资深房产中介经理告诉记者，“今年二手房市场回暖从1月底就开始了，这是因为今年过年早，所以市场活跃的周期也比往年来得更早，但这波购房需求有点‘来得快去得快’，突然就不好卖了。”

土拍时间节点带来的尴尬

市场下行期，销售达不到要求，市场活跃度不高时，就会导致很多房企不知道如何去推盘，对于推盘的积极性也就不会很高。相反，如果一个楼盘项目在开发成本上占据了先机，同等市场环境下，就多了很多推盘的筹码。

“2021年是个节点，以这一年为界限，2017年至2021年的土拍单价一直很高，虽然这个时期楼市已经显得疲软，但是土地价格却并没有同步下降，当时出现的高价地块项目如万和春天、金茂悦及香溪名旭等，都是这类典型；2021年之后，土拍的价格就开始明显下降，甚至有些地块位置相对更好一些，比如今年拿地的华中彩虹城项目，拿地价约570万一亩，比香溪名旭三期拿地价格要低，而且区位相对也非常具有优势。”苑见虎说。

常年工作在保定楼市一线的人们，对近年来的市场感受更为直观。保定市智居房地产经纪有限公司总经理杜智慧告诉记者，他所在的公司曾代理着很多楼盘的营销策划，从他的观察来看，在2021年之前拿地但是在2021年之后入市的楼盘会比较尴尬，因为他们很难在成本与效益之间找到平衡，卖的高担心没人买，卖的低则会面临亏损。

“有些房企买地较早，但是开发时间晚或者是在分期开发，如果与2021年之后拍地的楼盘竞争，就会处于劣势，保定某楼盘的小高层产品现在已经卖到8500元/平方米，就是因为房企在拿地时价格较高，但是为了走量，价格一直在降。”杜智慧说。

杜智慧的感觉或许也是多数保定房产经纪人的感觉。2023年上半年，保定楼市与很多二三线城市的楼市一样，开始呈现出一副“强者恒强，弱者渐弱”的整体趋势。这种趋势，也为保定置业者提供了一些购房思考，有的人选择去“捡漏”，有的人会继续观望，有的人则瞄准高端楼盘。

楼市出现新的风向标

保定楼市在2021年出现了一个“怪现象”：出现高价快销盘。按照以往的推盘经验，高价盘走价不走量，低价盘走量不走价，但是当年以华中尚玉园为代表的操盘模式，却改变了保定楼市此前的固有逻辑，并逐渐形成了保定楼市新的风向标。

华中尚玉园在保定开盘时，高层的定价在1.4万元/平方米左右，花园洋房则更贵，然而让业内感到意外的是，如此高的定价竟然卖得出奇的好。

其实，这种“既卖座又卖好”的楼盘出现并不意外，相反恰恰迎合了当前楼市的真实需求。一方面，自2021年开始，“保交楼”的声音越来越大，人们不敢轻易再去购买实力较弱房企所开发的楼盘，于是有品牌知名度、没有出现烂尾盘的房企所开发的楼盘，便成了置业者的首选。另一方面，保定楼市的客户比重也出现了变化，刚需购房群体的比例减少，而刚改客群和高改客群的比例大幅增加。

“2010年前后，保定市曾有一大批刚需楼盘入市，这些楼盘的规划到现在仍不落后，但是户型却是以90平方米以下为主，经过了十几年的发展，当年置业的刚需客群很多已经变成了改善客群。”苑见虎断言，就目前保定楼市现状来说，保定市的改善型需求客群已经远超刚需客群，与此相对应，改善型客群正在寻找高端项目，但是2021年高端项目的入市数量极其有限，置业者选择的余地并不大，相比之下，刚需客群如果不是买房意向强烈的话，则还会选择观望，除此之外，改善型客户原有的刚需住房也将大量抛向二手房市场。

2021年之后的保定楼市，华中地产引领了一个楼市风向标：走高端，走改善型住宅路线。所以，2022年至今大部分拿地的项目，如深圳园、春江锦上、复兴公馆等为代表的楼盘，定位都是高端改善型楼盘，其中不乏有些房企开始做纯三室的楼盘项目，户型面积起步就是130平方米，项目的定价也在13500元/平方米以上。而这些楼盘从实际销售的结果来看，也是不错的，这从侧面印证了改善型楼盘定位的准确性。

从去年至今，开始拿地的房企会出现一个共同现象：大户型设计、楼盘高配置、高端推广宣传……除了已经面世的高端项目外，沈庄项目、尚庄项目、华中北高庄项目等也即将入市，虽然有的项目还并未公布详细的施工设计方案，但是从目前土拍结果和用地规划来看，改善型楼盘的定位应该还会继续保持。保定楼市新的风向标还将持续多久，我们拭目以待。

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